Wynajem to dla każdego właściciela nieruchomości źródło dodatkowego dochodu. Świetnie to brzmi, prawda? Każdy przecież chce dorobić trochę grosza, a najlepiej, gdy niewiele się przy tym napracuje. Wynajem to więc fajny sposób na łatwy zarobek. Ale jak to w życiu bywa i z wynajmem, oprócz przyjemności, wiążą się także pewne obowiązki. Co jest powinnością wynajmującego, a co najemcy?
Skąd wiadomo, co należy do praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy?
Gdy rozpoczynasz dopiero swoją przygodę z wynajmem mieszkania, zastanawiasz się może, skąd w ogóle wiadomo, co należy do Twoich zadań, a co do zadań najemcy. Możliwe nawet, że pierwszy spór ze swoim lokatorem masz już za sobą.
Odpowiedź jest prosta. Obowiązki ciążące na wynajmującym i najemcy, podobnie jak wiele innych spraw związanych z wynajmowaniem mieszkania, określają dwie podstawowe ustawy:
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. A dokładnie rozdział 2 Art. 6
- Kodeks cywilny z dnia 24 kwietnia 1964, a dokładnie Art.681-684
Co należy do praw i obowiązków właściciela mieszkania?
Najem mieszkania opiera się na umowie, na mocy której właściciel, za pewną ustaloną kwotę, przekazuje swoje mieszkanie do użytku innej osobie. Oczywiście umowa taka może zostać podpisana na czas oznaczony, gdzie dokładnie określona jest data kończąca najem lub na czas nieokreślony bez wskazywania takiej daty. Obie te formy różnią się na przykład długością okresem wypowiedzenia, ale to nie miejsce na ten wywód.
Biorąc pod uwagę, że wynajmujący odstępuje swoje mieszkanie innej osobie, a z tego tytułu pobiera od tej osoby wynagrodzenie, ciążą na nim pewne zobowiązania. Wszystkie te powinności można w zasadzie sprowadzić do jednego wspólnego mianownika. A mianowicie głównym obowiązkiem wynajmującego jest to, by oddać najemcy lokal w stanie, który nadaje się do użytku.
A mówiąc po ludzku, oznacza to tyle, że w danym lokum da się po prostu mieszkać w godziwych warunkach, a także korzystać z wszystkich potrzebnych do życia mediów, tj. woda, energia elektryczna, gaz, ciepło w zimie itp. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że wynajmujący ma w obrazku zapewnić ten stan lokalu przez cały okres wynajmu. To ważne, bo czasami się o tym zapomina.
Po pierwsze właściciel nim odda mieszkanie na wynajem, powinien sprawdzić, czy wszystkie instalacje w mieszkaniu działają poprawnie. Chodzi tu o instalacje, które pozwalają przyszłemu najemcy korzystać z: wody, prądu, źródła ciepła, kanalizacji, piecyków podgrzewających wodę itp.
Po drugie. Jeżeli mieszkanie właśnie zostało zwolnione przed lokatora, w obowiązku wynajmującego jest wymienić wszystkie te elementy, które uległy zużyciu podczas najmu, np. baterie, podniszczone podłogi, wysłużony piecyk gazowy, można wymienić podniszczone meble kuchenne. Czasami warto kupić nawet te tańsze meble z marketu budowlanego, niż zostawić stare i wysłużone. To niewielki koszt, ale może mieć ogromny wpływ na decyzję najemcy.
Po trzecie. Ostatecznie przygotować mieszkanie do najmu: odświeżyć ściany i wysprzątać mieszkanie, a także zaaranżować wnętrze, by dobrze się prezentowało podczas oględzin chętnych z ogłoszenia.
Twoim zadaniem jako wynajmującego jest dokonywanie wszelkich NAPRAW, które nie leżą po stronie najemcy:
- Naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji — wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, grzejników, instalacji elektrycznych, czy anteny zbiorczej.
- Wymiana pieców grzewczych, okien, drzwi i podłóg, posadzek, tynków i wykładzin, jeżeli nie nadają się do użytku i mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia lub życia.
Co należy do praw i obowiązków najemcy?
Najemca w zamian za ustaloną opłatą otrzymuje prawo do użytkowania danego lokalu, który nie jest jego własnością. Do podstawowych obowiązków najemcy należy więc przede wszystkim DBANIE o wynajmowany lokal. A co za tym idzie — utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.
Innymi słowy mówiąc, najemca powinien dbać o mieszkanie, sprzątać je i w miarę możliwości zapobiegać jego zniszczeniu. Oczywiście wypadki się zdarzają, ale nie mówię tu o celowym zaniedbaniu i niszczeniu nieruchomości, ani o wpadkach, na które najemca nie ma wpływu.
Obowiązki najemcy więc w głównej mierze polegają na KONSERWACJI urządzeń znajdujących się w mieszkaniu i na dokonywaniu DROBNYCH NAPRAW. Szczególnie w przypadkach, gdy dana rzecz uległa zniszczeniu z jego winy.
Najemca ma więc obowiązek dbać i konserwować następujące elementy wyposażenia mieszkania:
- Podłogi, posadzki, wykładziny, okładziny ceramiczne i szklanych itp.
- Malowanie wewnętrznej strony okien i drzwi wyjściowych od strony mieszkania.
- Konserwacja wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, gdy ulegną zniszczeniu z jego winy.
- Trzonów kuchennych, grzejników i grzejników wody przepływowej, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek, baterii — łącznie z ich wymianą, gdy je zniszczy lub zużyje.
- Niezwłoczne usuwanie niedrożności w kanalizacji.
- Malowanie, tapetowanie i naprawę uszkodzonych tynków.
Ważnym jest też fakt, że obowiązkiem najemcy jest dbanie nie tylko o samo mieszkanie, które zajmuje, ale także powinien chronić przed zniszczeniem i dewastacją wspólne części budynku, w którym znajduje się najmowane lokum. Do części wspólnych budynku należą np. klatka schodowa, piwnica, pomieszczenia gospodarcze, czy otoczenie samego budynku.
Jak zabezpieczyć się na wypadek, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?
Teoria teorią, a życie i tak pisze własne scenariusze. Widzą o tym ci, którzy mieli do czynienia z niejednym najemcą.
Przytrafiła mi się kiedyś lokatorka, która wynajmując moje mieszkanie, czuła się w nim jak królowa. Trzeba było na każde żądanie wymieniać najmniejszą uszczelkę w kranie. Nawet gdy mieszkała tam od kilku miesięcy i w zasadzie część nadawała się do wymiany w wyniku jej użytkowania.
Jak więc zabezpieczyć się przed sytuacjami, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obrazków lub jak ustrzec się na wypadek spraw spornych?
Możliwości są dwie. O obu tych możliwościach wspominają także wymienione wyżej ustawy.
Po pierwsze: KAUCJA. Ustawa o prawach lokatorów mówi, że kaucja nie jest wymogiem koniecznym. Można wynająć mieszkanie i bez tego zabezpieczenia. Ale mimo wszystko warto z tej opcji skorzystać. Ustawa ta również przewiduje wysokość kaucji, która nie może być wyższa niż dwukrotność miesięcznego czynszu, liczącego na dzień zawarcia umowy najmu.
Kaucja jest zwrotna. Jeżeli przy odbiorze mieszkania po upływie wynajmu, najemca wywiązał się z wszystkich płatności i pozostawił mieszkanie w dobrym stanie, a przynajmniej nie gorszym niż w momencie, gdy je przejmował, wtedy kaucję należy zwrócić do miesiąca od opuszczenia przez niego lokalu.
Kaucja jest przede wszystkim dobrym zabezpieczeniem dla wynajmującego w przypadku, gdy najemca nie płacił za czynsz lub gdy oddaje mieszkanie w stanie pogorszonym. Także w przypadkach, gdy nie usunął usterek, które wyniknęły z jego winy. Wtedy wynajmujący może zatrzymać kaucję lub jej część w zależności od wysokości kwoty, która umożliwia mu pokrycie szkody.
Po drugie: PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY. To ważny dokument, który warto dołączyć do umowy najmu mieszkania. Protokół taki określa rodzaj sprzętu wchodzącego w skład wynajmowanego lokum, ale również jego stan techniczny w momencie rozpoczęcia najmu oraz stopień zużycia instalacji i danych urządzeń.
Dlaczego warto spisać taki protokół? Jest to podstawowy dokument, na podstawie którego możemy rościć sobie prawa dotyczące zniszczenia jakichś urządzeń. To dowód, który potwierdza, że należy nam się części kaucji, która pokryje koszt ewentualnej naprawy.
Pomyśl, co stanie się w przypadku, gdy wynajmujesz mieszkanie na okres na przykład 3 lat. Czy po upływie umowy będziesz wykłócał się z najemcą, że w kuchni stała nowa lodówka, która nie miała zniszczonego frontu? A jak to udowodnisz?
Dlatego w momencie zawierania najmu warto sporządzić taki właśnie protokół i wyszczególnić w nim urządzenia wchodzące w skład mieszkania. Nie zapominaj, by określić stan techniczny tych urządzeń, a szczególnie zaznaczyć, gdy coś było zupełnie nowe. To Twoja podstawa do rozliczenia się z lokatorem w momencie kończącego się najmu.
Podsumowanie
- Jesteś wynajmującym. Cieszysz się, gdy każdego miesiąca na Twoje konto wpływa dodatkowa gotówka? Nie zapominaj jednak o swoich obowiązkach. Masz zagwarantować godne mieszanie nie tylko w momencie podpisywania umowy, ale w całym czasie trwania najmu.
- Uważaj na najemców, którzy myślą, że płacąc, nie muszą nic więcej robić. Ich zadaniem jest dbać o Twoje mienie, jak i o wszystko, co mieści się w danym budynku. Muszą dokonywać drobnych napraw i konserwacji wynikających z użytkowania danej rzeczy. I naprawić to, co uległo zniszczeniu z ich winy.
- Zabezpiecz się na wszelki wypadek. Zawsze w momencie podpisywania umowy najmu pobierz kaucję, która zagwarantuje Ci możliwość naprawy na koszt najemcy tego, co on zniszczył. To także Twoje bezpieczenie w przypadku, gdy nie otrzymasz czynszu.
- Pamiętaj także o spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. To podstawa do rozliczenia się z kaucji w momencie, gdy kończy się najem.
