Wielokrotnie spotkałam się ze stwierdzeniem, że ustawy bardziej chronią praw najemców. Tak. Ustawy chronią najemców, ale nie oznacza to, że prawa właścicieli mieszkań zostały w jakikolwiek sposób pominięte. Jak więc zabezpieczyć się, gdy wina leży po stronie nieuczciwego najemcy? Czy można ustrzec się już w momencie podpisywania umowy najmu? I która z umów lepiej dba o interesy wynajmującego?

Umowa najmu zwykłego — jakie są jej zalety?

Jeżeli do tej pory z najemcą podpisywałeś umowę, którą stworzyłeś sam lub pobrałeś gotowy wzór z internetowych źródeł, to oznacza, że podpisywałeś zwykłą umowę najmu. 

Umowa najmu zwykłego zawierana jest w formie pisemnej. Obie strony zapoznają się z jej treścią, a zgadzając się na jej warunki, podpisują ją i na tym koniec. 

Do niewątpliwych zalet umowy najmu zwykłego należy więc to, że nie wymaga dodatkowych procedur, czy umawiania się u notariusza. Dlatego łatwo i szybko można ją podpisać bez zbędnej fatygi. Wystarczy znaleźć dobry wzór.

Drugą zaletą umowy najmu zwykłego jest to, że w zależności od Twoich preferencji możesz wybrać jeden z dwóch sposobów oznaczanie czasu jej trwania:

• Na okres oznaczony, czyli z konkretną datą kończącą najem.

• Na czas nieoznaczony bez wyznaczania dokładnego terminu końca umowy. 

Trzeba jednak pamiętać, że umowa taka zawierana na czas określony nie może przekraczać okresu 10 lat. Jak mówi ustawa, po tym czasie bowiem umowa taka traktowana jest tak samo, jak umowa podpisana na czas nieokreślony. Warto pamiętać o tym szczególe. 

Trzecią zaletą umowy najmu zwykłego jest wysokość pobieranej kaucji. Sama kaucja nie jest oczywiście warunkiem koniecznym, by wynająć mieszkanie, ale właściciele chętnie korzystają z tego typu zabezpieczenia. Zazwyczaj osoba oddająca mieszkanie do zamieszkania innej osobie, pobiera kaucję wysokości jednego czynszu. Gdy standard mieszkania jest wyższy, ewentualnie kwota ta wzrasta do wartości dwóch miesięcznych czynszów.

Co jednak mówi Ustawa o ochronie praw lokatorów?

Ku zaskoczeniu wielu wynajmujących Ustawa ta przewiduje bowiem wysokość kaucji równej nawet 12-krotnej wartości czynszu. A jak to jest w przypadku najmu okazjonalnego, powiem Ci w dalszej części tego artykułu.

Wszystkie sprawy sporne w przypadku umowy najmu zwykłego rozwiązuje Kodeks cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. To na bazie tych dwóch ustaw opiera się bowiem umowa najmu zwykłego. A jeżeli podpisywana umowa nie reguluje konkretnych spraw, wtedy stosuje się po prostu przepisy zawarte we wspomnianych ustawach.   

Jakie są wady umowy najmu zwykłego?

A teraz przejdźmy do podstawowej wady umowy najmu zwykłego.

Problem  pojawia się, gdy oddamy nasze mieszkanie na wynajem osobie, która nie chce płacić czynszu. Oczywiście każdy chce jak najszybciej pozbyć się nieuczciwego lokatora. W praktyce jednak proces eksmisji jest długotrwały, ale nie oznacza to, że niemożliwy do wykonania. Co także warto dodać. Jednak w takim przypadku trzeba uzbroić się w cierpliwość i liczyć się z tym, że czeka nas trudny czas, pełen zszarganych nerwów i straconych pieniędzy.

Sprawy eksmisji potrafią bowiem trwać nawet od 2 do 3 lat. 

Dlaczego eksmisja trwa tak długo?

Cały proces eksmisji odbywa się na drodze sądowej. A takie sprawy lubią się ciągnąć. Dopiero prawomocny wyrok sądowy daje podstawy do tego, by zmusić niewygodnego lokatora do opuszczenia mieszkania. Natomiast jeżeli nawet i to nie pomoże, wtedy należy udać się do komornika. Komornik z prawomocnym wyrokiem Sądu w ręku przeprowadzi proces eksmisji najemcy. 

Dlaczego warto pomyśleć o podpisaniu umowy najmu okazjonalnego?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego rozpocznę przewrotnie od wskazania jej wad. 

Niewątpliwie wadą jest to, że umowę taką należy sporządzić u NOTARIUSZA. Dobrze, to nie do końca jest wada, ale pewnego rodzaju uniedogodnienie. Tak czy owak, to właśnie dlatego tak wielu wynajmujących z niej rezygnuje, nie patrząc na jej korzyści. 

Każdy przecież wie, że wizyta u notariusza wiąże się z kosztami. Faktycznie sporządzenie takiej umowy najmu okazjonalnego to koszt rzędu 200 do 300 złotych. Warto jednak czasem przeanalizować jej korzyści, by stwierdzić, że naprawdę się opłaca.

Gdy trafimy na nieuczciwego lokatora, wobec którego będziemy musieli sądownie wszcząć procedurę eksmisyjną, cena tej umowy od razu wydaje się nieporównywalnie niska. Sam proces sądowy to nie tylko stracone miesiące, ale również wydane pieniądze i zszargane nerwy. 

Dla niektórych wadą może być także to, że umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko i wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. 

Dobrze, teraz spójrzmy na zalety umowy najmu okazjonalnego.

Do podstawowych zalet podpisania umowy najmu okazjonalnego należy to, że procedura eksmisji lokatora, który nie płaci czynszu, zamyka się w kilku miesiącach. Przypomnę tylko, że w przypadku zwykłej umowy najmu okres ten wynosi od 2 do 3 lat.

Dlaczego w tym wypadku proces eksmisji lokatora trwa zaledwie kilka miesięcy?

Jest to możliwe dlatego, że w przypadku podpisania umowy w formie aktu notarialnego cała procedura eksmisji jest przyśpieszona. Jest to możliwe z dwóch powodów. 

• Po pierwsze. Umowa najmu okazjonalnego pozwala pominąć drogę sądową. Właściciel, posiadając umowę w formie aktu notarialnego, musi jedynie udać się do Sądu, by nadać aktowi klauzulę wykonalności. I to wszystko. Pomija się wyznaczanie spraw sądowych ciągnących się miesiącami. Gdy akt notarialny otrzyma już klauzulę wykonalności, wynajmujący musi udać się już tylko do komornika, który przeprowadzi dalszy proces eksmisji.

• Po drugie. Podczas spisywania umowy najmu okazjonalnego u notariusza, najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania się eksmisji. W tym celu musi podać adres, gdzie w takim przypadku zostanie przeniesiony.

Kolejną zaletą umowy najmu okazjonalnego jest wysokość KAUCJI, którą wynajmujący może pobrać od najemcy, zabezpieczając się przed jego ewentualną nieuczciwością. W tym wypadku bowiem właściciel mieszkania może zażądać  zabezpieczenia finansowego w wysokość nawet 6-krotnej wartości czynszu. 

I na koniec jeszcze jedna uwaga. W przypadku podpisywania umowy najmu okazjonalnego wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Po prostu musi to być zwykła osoba fizyczna. 

Trzeba także pamiętać, że podpisanie umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym do 14 dni od jej podpisania. 

Podsumowanie

• To nie prawda, że prawo nie chroni wynajmujących. Możemy zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami już na etapie podpisywania umowy najmu. Sam jednak musisz przeanalizować wszystkie „za” i „przeciw”, by podjąć odpowiednią decyzję.

• Umowę najmu zwykłego podpiszesz bez żadnego problemu. Wystarczy formularz pobrany z internetu. Możesz określić także czas, na jaki chcesz tę umowę podpisać, wskazując w niej dokładną datę końca najmu (czas oznaczony) lub nie podając konkretnej daty (czas nieoznaczony). ALE… gdy trafisz na nieuczciwego lokatora, który nie będzie płacił czynszu, wtedy musisz przygotować się na batalię. Czekają Cię sprawy sądowe, oczekiwanie na uprawomocnienie się wyroku, a potem postępowanie komornicze. To wszystko może ciągnąć się nawet od 2 do 3 lat.

• Umowa najmu okazjonalnego na początku kosztuje, bo wymaga wizyty u notariusza. A to koszt rzędu od 200 do 300 złotych. Ale gdy trafisz na niepłacącego lokatora, wystarczy zwrócić się do Sądu, by nadać aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. Na tej podstawie komornik dokona eksmisji lokatora. Cały proces nie potrwa dłużej niż kilka miesięcy. Na tę ewentualność możesz również zabezpieczyć się większą kaucją, bo w przypadku umowy najmu okazjonalnego jej wysokość może wynosić nawet 6-krotność wartości czynszu.