Skoro zastanawiasz się, jak powinna być skonstruowana dobra umowa najmu, to oznacza, że zdecydowałeś się na umowę najmu zwykłego. Ma ona wiele plusów. Choć wad też jej nie brakuje. Dlatego zadbaj o to, by odpowiednio ją przygotować. Jak napisać dobrą umowę najmu, która zabezpieczy interesy wynajmującego?
Co jest fundamentem umowy najmu mieszkania?
Nawet jeżeli sam sporządzasz umowę najmu zwykłego lub pobierzesz gotowy wzór z internetu, tak naprawdę w obu przypadkach umowa taka posiada dwa solidne fundamenty. Wiele bowiem kwestii w niej zawartych, a także zapisy, których w niej zabraknie, regulują dwie podstawy prawne:
- Kodeks cywilny
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.
Większość umów, które znajdziesz w internecie, zostały sporządzone właśnie na bazie tych ustaw.
Może zdarzyć się jednak, że umowa najmu z różnych powodów np. z powodu niewiedzy, zapomnienia lub roztargnienia osoby wynajmującej, po prostu nie reguluje pewnych kwestii istotnych dla najmu. Zdarza się, że umowa nie posiada zapisu o prawach i obowiązkach najemcy i wynajmującego lub nie podaje terminu i warunków wypowiedzenia umowy. W takich sytuacjach wszystkie te sprawy rozstrzyga się właśnie na bazie ustaleń zawartych w Kodeksie cywilnym i Ustawie o ochronie prawach lokatorów.
Checklista najważniejszych elementów, których nie może zabraknąć w umowie najmu.
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w okresie do jednego roku, to w zasadzie masz dowolność. Kodeks cywilny przewiduje bowiem, ze wynajem lokalu do roku nie musi posiadać formy pisemnej. Ale umówmy się, kto chce ryzykować?
Natomiast każdy najem mieszkania powyżej jednego roku wymaga już uregulowania tego faktu na piśmie. W internecie znajdziesz mnóstwo wzorów umów najmu, a każdy z nich zawiera stałe i konieczne elementy. Czego więc nie może zabraknąć w umowie najmu?
1. Tytuł umowy najmu
Umowa powinna zawierać nagłówek. Może brzmi to, jak banał, ale czasami można o tym zapomnieć. A wskazanie w tytule umowy, to, czego ona dotyczy, jest bardzo ważne. Dlatego na samej górze umieść po prostu napis: „Umowa najmu lokalu mieszkalnego”.
2. Data i miejscowość
Chodzi oczywiście o datę i miejscowość, w której umowa została zawarta. O tym też łatwo zapomnieć, a to również ma znaczenie dla ważności umowy. Podobnie jak w przypadku każdego dokumentu urzędowego.
3. Strony umowy
Stronami umowy są osoby, których dotyczy umowa. Nazwą „wynajmujący” określa się właściciela mieszkania, natomiast jako „najemcę” rozumie się osobę, która będzie użytkować mieszkanie. Należy dokładnie podać imię i nazwisko osób zawierających umowę, miejsce zameldowania obu stron oraz dane osobowe tj. PESEL i numer dowodu osobistego. Warto pamiętać o tym, że najemca powinien poinformować właściciela o każdej zmianie tych danych w całym okresie najmu mieszkania.
4. Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest rzecz, której ona dotyczy. W tym wypadku jest nim Twoje mieszkanie. W tym paragrafie umowy należy dokładnie określić parametry lokalu. Do tych parametrów zalicza się nie tylko sam adres mieszkania, ale również jego powierzchnię, układ pomieszczeń i ewentualne pomieszczenia przynależące do mieszkania tj., piwnicy czy miejsce postojowe.
5. Wysokość czynszu oraz sposób rozliczania dodatkowych opłat.
W umowie musisz umieścić także dokładną informację na temat wysokości czynszu oraz innych opłat, które ponosi najemca podczas użytkowania lokalu. Pisząc „dokładną” wysokość czynszu, mam na myśli to, by jasno wskazać, które konkretnie opłaty wchodzą w skład czynszu, a które nie. Już to tłumaczę…
W praktyce dobrze jest dokładnie rozgraniczyć wysokość czynszu spółdzielczego od wysokości odstępnego, czyli tego, co jest faktycznym dochodem wynajmującego. A po ludzku mówiąc wysokość tego, co zostaje wynajmującemu, gdy dokona wszystkich miesięcznych opłat za mieszkanie.
Zastanawiasz się, po co najemcy zdradzać tę tajemnicę? Rozgraniczenie wysokości czynszu spółdzielczego od wysokości odstępnego jest ważne w momencie, gdy zdecydujesz się na płacenie podatku od wynajmu mieszkania na zasadzie ryczałtu. Umowa powinna zawierać dokładną kwotę odstępnego, ponieważ jest ona postawą do wyliczenia wysokości podatku.
Umieść także zapis dotyczący sposobu rozliczania pozostałych opłat, które nie wchodzą w skład czynszu tj., zużycie gazu, wody czy energii elektrycznej. Nie zapominaj także, by w umowie podać informacje o sposobie dokonywania płatność — czy ma ona być dokonywana gotówką, czy przelewem na konto bankowe. W tym drugim przypadku należy podać także numer swojego konta.
6. Dokładne terminy płatności.
W umowie podaj najemcy konkretne daty dokonywania płatności, których nie powinien przekraczać (np. w przypadku czynszu do 10 dnia każdego miesiąca, a w przypadku rozliczania zużycia energii do 15 dnia każdego miesiąca). Oczywiście, jeżeli rozliczasz się z najemcą w formie miesięcznej.
7. Zapis o kaucji.
Nie zapominaj o swoim zabezpieczeniu. W myśl ustawy przy zawieraniu umowy najmu zwykłego przysługuje Ci zwrotna kaucja w wysokości dwukrotnej wartości czynszu. Skorzystaj z tego prawa i pobierz ją, ponieważ jest ona Twoim zabezpieczeniem na wypadek szkód wyrządzonych przez najemcę lub w przypadku zalegania przez niego z płatnościami.
Musisz jednak umieścić ten zapis w umowie. Podaj także termin jej zwrotu, gdy najem się zakończy. Ustawa mówi, że kaucję należy zwrócić do miesiąca od zakończenia umowy najmu.
W praktyce z kaucji rozliczam się w momencie odbioru mieszkania.
Ty możesz jednak zaznaczyć w umowie, że zwrócisz kaucję do 7 dni od końca najmu. To ważne, gdy rozliczenia dokonujesz w formie przelewu bankowego.
8. Czas trwania najmu.
Jeżeli chodzi o czas trwania najmu, to w przypadku umowy najmu zwykłego masz do wyboru dwie opcje:
- Umowa najmu na czas oznaczony, w której wskazujesz dokładną datę jej końca. Osobiście polecam Ci to rozwiązanie. Szczególnie na początku, gdy dopiero poznajesz swojego przyszłego lokatora. Pamiętaj jednak, by w umowie najmu umieścić zapis o okresie ewentualnego wypowiedzenia (np. 2-miesięczny okres wypowiedzenia). Jeżeli tego nie zrobisz, to w razie problemów z najemcą, będziesz musiał poczekać, aż umowa sama wygaśnie. Nie zapominaj także o tym, że w myśl ustawy po 10 latach umowa zawarta na czas określony traktowana jest jak ta, która została zawarta na czas nieoznaczony.
- Umowa najmu na czas nieoznaczony. To umowa, w której nie podajesz dokładnej daty kończącej najem. O sposobach wypowiedzenia takiej umowy więcej przeczytasz w kolejnym artykule.
9. Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
W umowie najmu warto umieścić także informacje o prawach i obowiązkach wynajmującego i najemcy. Umieść także adnotację, w której informujesz najemcę, że we wszystkich sprawach, które nie zostały zapisane w umowie, zastosowanie ma Kodeks cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów. Żeby nie było żadnych wątpliwości.
10. Podpisy i data podpisania umowy.
Oczywiście, aby umowa była ważna, na jej końcu muszą znajdować się podpisy osób zawierających umowę oraz datę jej podpisywania.
I na koniec… zamiast podsumowania dwie wskazówki.
Pamiętaj, by umowę sporządzić w dwóch egzemplarzach. Jedna umowa jest dla Ciebie, drugą zostawiasz najemcy.
I jeszcze jedno:
Żadna, nawet najlepsza umowa, nie zastąpi Ci Twojej przezorności. Wykazuj zainteresowanie i przez cały okres najmu od czasu do czasu doglądaj swoje mieszkanie.
Nie chodzi o to, by stale nachodzić najemcę, bo wiadomo, że nikt tego nie chce. Ale może zerkaj do najemcy raz na kwartał? Zapytaj przy okazji, jak mu się mieszka i czy wszystko jest w porządku. Zaznacz to nawet w umowie, że czasami wpadniesz z wizytą, by sprawdzić stan lokalu.
Dodaj także adnotację, że możesz przerwać umowę najmu w trybie natychmiastowym, gdy lokal jest dewastowany. Taką radę przeczytałam w jednym z postów pani prawnik, która pomaga osobom zajmującym się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ostatnio wpadł mi w oko ciekawy wpis na LinkedIn i postanowiłam zaserwować Ci to na koniec, zamiast deseru.
